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郭延虎律师关于唯一住房是否可以被查封拍卖

来源: 时间:2018-08-15 14:22:18

郭延虎律师:关于唯一住房是否可以被查封、拍卖的问题

民事案件执行过程中被告的唯一住房是否可以查封?在我经手的案件执行环节是当事人关注点较高的问题,大多数人的理解是:惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实,这种理解是错误的。在2005年1月1日之前,关于惟一住房能不能拍卖,一直没有特别明确的规定,所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004年11月4日,最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。

高院之所以出台这个司法解释,是出于人道主义的考虑。但随后一年中,出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定,成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后,最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,2005年11月14日通过, 12月21日起就施行,根本没有等到2006年1月1日。这个新规定总共只有7条,基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定:只要已经依法设立了抵押的住房,如果不能还债,都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋(惟一住房),给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房,可以申请法院强制执行。

根据上述规定,如果强制迁出的时候,债务人及其家属无法自己解决居住问题,经法院核实,可以由债主(申请执行人)为债务人提供临时住房。这种临时住房,地段、面积都可以跟原来的住房不同,可以参照廉租房标准来解决。至于租金,由法院参照当时同类房屋租金标准确定,从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金,没有明确规定,从各地判例看,从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定,“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。

事实上,2005年12月21日以来不是所有的这类案子,都按照高法的司法解释来判决的。一些地方法院,由于担心造成过多上访事件,或者带来执行难,采用了息事宁人的态度。而银行方面,由于断供者不多,加上房价一直上涨,化解了一些矛盾,因此对这类案件也没有采取真正强硬的态度。所以,连很多律师和政法也不知道高法有这一司法解释。

对此,知名债权债务律师郭延虎提醒大家,只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房,才能“更容易”被查封拍卖。如果仅仅是合同约定,没有办理正式抵押手续,法院是不能轻易查封的。最高人民法院在出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时有一个答问,其中解释说:“有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高,更应当加以周到保护,无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权,这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。”所以,如果你仅仅是因为普通债务,被人逼迫出售惟一一套住房,或者有人上门查封、拍卖这套房子,你是有申辩空间的。